Aluguel e Reforma Tributária: você vai precisar emitir nota fiscal?
A partir de 1º de janeiro de 2027, quem se enquadrar nas novas regras do IBS e da CBS precisa ter CNPJ e emitir nota fiscal do aluguel, mesmo sendo pessoa física. A maioria dos proprietários não entra, mas quem entra precisa se preparar agora. Descubra em um minuto se é o seu caso.
Três perguntas sobre os seus aluguéis. Nada é enviado: a resposta aparece aqui mesmo.
Atenção: pelas regras, você passa a ser contribuinte do IBS e da CBS
Pessoa física que, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel e tinha mais de 3 imóveis passa a ser contribuinte. A partir de 1º de janeiro de 2027, precisa de inscrição no CNPJ (sem virar empresa) e de nota fiscal do aluguel.
O imposto sobre aluguel tem redução de 70% nas alíquotas.
No aluguel residencial, R$ 600 por mês, por imóvel, saem da base de cálculo (redutor social).
O Imposto de Renda sobre o aluguel continua como é hoje.
Para a pessoa física entrar, as duas condições precisam acontecer juntas: mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior e mais de 3 imóveis. Fique de olho: o limite é corrigido pela inflação (IPCA), e, se no próprio ano a receita passar 20% desse limite, o enquadramento pode valer já naquele ano.
Se os imóveis estão em uma empresa, a locação segue as regras da empresa no IBS e na CBS, com emissão de nota fiscal. No regime regular, o aluguel tem a mesma redução de 70% nas alíquotas; no Simples Nacional as regras são outras. Confirme o enquadramento com o seu contador.
Teste informativo, com a regra geral da Lei Complementar nº 214/2025 (art. 251). O regulamento define o que conta como "imóveis distintos", e cada caso deve ser confirmado com o seu contador.
Para cada um
O que muda para proprietário, inquilino e síndico
Proprietário
Só vira contribuinte quem passa dos dois limites juntos: mais de R$ 240 mil de aluguel por ano e mais de 3 imóveis. Para quem entra: CNPJ e nota fiscal a partir de 2027, alíquota 70% menor e redutor de R$ 600 por imóvel residencial.
Inquilino
Se o proprietário for contribuinte, o imposto entra no custo do aluguel e aparece na nota. Se o inquilino for uma empresa no regime regular, ela pode usar o imposto pago como crédito.
Síndico
A taxa de condomínio, como regra, não é tributada. Mas receitas com terceiros, como antena no telhado, aluguel do salão e publicidade, pedem atenção: se as cotas dos condôminos ficarem abaixo de 80% da receita total, há incidência sobre essas operações.
Calendário
A reforma acontece aos poucos
2026Ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, apenas informativos para quem cumpre as obrigações.
2027A CBS passa a valer de verdade e o PIS e a Cofins acabam. Pessoa física contribuinte: CNPJ e nota fiscal desde 1º de janeiro.
2029 a 2032O IBS cresce aos poucos, enquanto o ICMS e o ISS diminuem.
2033Sistema novo completo: ICMS e ISS deixam de existir.
Como a LM ajuda
Você não precisa descobrir tudo sozinho
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Lei Complementar nº 214/2025: texto no Planalto (art. 251: quando a pessoa física é contribuinte; art. 260: redutor social de R$ 600; art. 261: redução de 70% na locação; art. 26: condomínio).
CNPJ e nota fiscal da pessoa física a partir de 1º/1/2027 (Decreto nº 13.075/2026): Receita Federal.